재개발 입주권 증여 취득세 몇 % 적용되나 | 주택과 다르다

재개발 입주권을 증여받으면 완성된 주택이 아닌 권리와 토지 지분으로 보아 각각 다른 취득세율이 적용됩니다. 따라서 주택 증여와 동일한 세율이 아니라, 권리 성격과 과세 기준 시점에 따라 취득세 부담이 달라집니다.

✔ 핵심 요약

- 입주권은 미완성 건물과 토지분으로 구분되어 취득세율이 복합 적용돼요.
- 건물분은 원시취득, 토지분은 승계취득 기준으로 세율이 달라지거든요.
- 건물분은 총 3.16%, 토지분은 총 4%가 일반적인 증여 취득세율이에요.
- 과세표준 산정 방식과 주택수 합산 여부를 반드시 확인해야 해요.

📑 목차

• 1. 재개발 입주권 증여 취득세, 주택과 다른 복합 세율 구조
• 2. 재개발 입주권 증여 취득세율, 구체적인 적용 기준
• 3. 재개발 입주권 증여 취득세 감면 및 중과세 예외 조건
• 4. 재개발 입주권 증여 시 취득세 신고 및 납부 절차

 

1. 재개발 입주권 증여 취득세, 주택과 다른 복합 세율 구조

재개발 입주권 증여 취득세는 미완성 건물 상태의 '원시취득' 성격과 토지분 '승계취득' 성격이 혼재되어 주택과 다른 복합적인 세율 구조가 적용되기 때문입니다. 특히 건물분은 원시취득으로 2.8%의 기본세율에 지방교육세 등이 더해져 총 3.16%가, 토지분은 증여에 따른 승계취득으로 3.5%에 지방교육세 등이 더해져 총 4%가 적용되는 경우가 많습니다. 지방자치단체는 입주권의 '건물분'을 미완성 상태의 원시취득으로, '토지분'을 증여에 따른 승계취득으로 각각 구분하여 과세표준을 산정하고, 이에 따라 복합적인 취득세율을 결정합니다.
재개발 입주권은 일반적인 주택과는 법적 성격이 달라요. 아직 건물이 완성되지 않은 상태에서 조합원 지위를 양도하거나 증여하는 것이기 때문에, 세법상 '주택'으로 보지 않고 '토지'와 '미완성 건물'의 개념으로 접근하거든요. 이게 가장 큰 차이점이에요. 일반 주택을 증여받으면 주택의 시가표준액을 기준으로 취득세율(조정대상지역 12%, 비조정대상지역 3.5%)이 적용되지만, 입주권은 그렇지 않아요.
입주권은 크게 두 가지로 나눌 수 있어요. 하나는 조합원 입주권, 다른 하나는 분양권이죠. 재개발 입주권은 조합원 입주권에 해당하는데, 이는 기존 주택을 철거하고 새 아파트를 받을 권리를 의미해요. 이 권리를 증여할 때는 단순히 주택 한 채를 넘기는 것이 아니라, 토지에 대한 권리와 장차 지어질 건물에 대한 권리를 함께 넘기는 것으로 보거든요. 그래서 취득세 계산 방식이 복잡해지는 거예요.
특히, 재개발 입주권은 증여 시점에 건물이 아직 완공되지 않은 상태이기 때문에, 건물이 완공된 후 소유권 보존등기를 할 때 '원시취득'으로 인한 취득세가 한 번 더 발생할 수 있어요. 증여 시점에는 토지분에 대한 취득세와 미완성 건물분에 대한 취득세가 각각 부과되고, 나중에 건물이 완공되면 건물분에 대한 취득세가 다시 부과되는 이중 구조를 가질 수 있다는 점을 꼭 기억해야 해요.

2. 재개발 입주권 증여 취득세율, 구체적인 적용 기준

재개발 입주권 증여 취득세율은 토지분과 건물분으로 나뉘어 적용되는데, 토지분은 증여에 따른 승계취득으로 3.5%의 기본세율에 지방교육세(0.35%) 및 농어촌특별세(0.2%)가 더해져 총 4%가 적용됩니다. 반면, 건물분은 아직 완공되지 않은 상태이므로 '원시취득'으로 간주되어 2.8%의 기본세율에 지방교육세(0.16%)가 더해져 총 3.16%가 적용되는 것이 일반적입니다. 이처럼 입주권의 과세표준은 토지와 건물의 시가표준액 또는 감정평가액을 기준으로 각각 산정되며, 주택 수 합산 여부도 중요한 변수가 됩니다.
구체적인 세율을 좀 더 자세히 살펴볼게요.

구분	취득세율 (지방세법 기준)	총 적용세율 (지방교육세 등 포함)
토지분 (증여 승계취득)	3.5% (기본세율)	4% (취득세 3.5% + 지방교육세 0.35% + 농어촌특별세 0.2%)
건물분 (원시취득)	2.8% (기본세율)	3.16% (취득세 2.8% + 지방교육세 0.16% + 농어촌특별세 0.2%)

여기서 중요한 건 과세표준을 어떻게 산정하느냐 하는 거예요. 일반 주택은 시가표준액(공시가격)을 기준으로 하지만, 입주권은 아직 완공되지 않았기 때문에 토지분은 개별공시지가를, 건물분은 조합원 분양가 중 건물분에 해당하는 금액이나 감정평가액 등을 기준으로 삼을 수 있어요. 만약 증여 시점에 감정평가를 받았다면 그 감정가액이 과세표준이 될 가능성이 높아요.
또한, 주택 수 합산 여부도 간과할 수 없는 부분이에요. 재개발 입주권은 완공 전까지는 주택 수에 포함되지 않는 경우가 많지만, 일부 세금(예: 양도소득세) 계산 시에는 주택 수에 포함될 수 있으니 주의해야 해요. 취득세의 경우, 증여받는 사람이 다주택자인지 여부에 따라 세율이 중과될 수 있는데, 입주권은 주택이 아니므로 일반 주택의 중과세율이 직접 적용되지는 않아요. 하지만 증여받은 입주권이 나중에 주택으로 완공될 경우, 해당 주택이 증여받는 사람의 주택 수에 합산되어 향후 다른 주택을 취득할 때 영향을 줄 수 있다는 점을 염두에 둬야 해요.

3. 재개발 입주권 증여 취득세 감면 및 중과세 예외 조건

재개발 입주권 증여 취득세는 일반 주택과 달리 중과세율이 직접 적용되지 않지만, 특정 조건에서는 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우, 증여세 감면 규정을 활용할 수 있으며, 취득세 자체는 입주권의 특성상 주택 수 중과세율이 아닌 일반 증여세율이 적용되는 것이 원칙입니다. 다만, 증여받는 사람이 해당 입주권 외에 다른 주택을 소유하고 있다면, 향후 이 입주권이 주택으로 완공될 때 주택 수에 합산되어 다른 세금에 영향을 줄 수 있으므로 주의해야 합니다.
재개발 입주권은 주택이 아니기 때문에, 일반 주택 증여 시 적용되는 다주택자 중과세율(예: 조정대상지역 12%)이 직접 적용되지는 않아요. 이게 가장 큰 예외 조건이라고 할 수 있죠. 그래서 다주택자가 입주권을 증여하는 경우, 일반 주택을 증여하는 것보다 취득세 부담이 덜할 수 있어요.
하지만 감면 조건은 좀 더 까다로울 수 있어요.

• 1세대 1주택 특례: 증여자가 1세대 1주택자이고, 해당 입주권이 유일한 주택(또는 주택으로 간주되는 자산)이었다면, 증여세 감면 규정을 활용할 여지가 있어요. 하지만 취득세 감면은 별개의 문제라서, 입주권의 특성상 일반 주택처럼 취득세 감면을 받기는 어려울 수 있어요.
• 농지 등 특정 자산: 농지나 임야 등 특정 자산을 증여할 때는 취득세 감면 혜택이 있지만, 재개발 입주권은 이러한 특정 자산으로 분류되지 않아요.
• 공익 목적 증여: 국가나 지방자치단체, 공익법인 등에 증여하는 경우에는 취득세가 비과세되지만, 개인 간 증여에는 해당되지 않아요.

가장 중요한 건, 증여받는 사람이 나중에 이 입주권으로 완공된 아파트를 취득할 때의 상황이에요. 만약 증여받는 사람이 이미 다른 주택을 여러 채 가지고 있다면, 완공된 아파트가 주택 수에 합산되어 향후 양도소득세나 종합부동산세 등 다른 세금에 영향을 미칠 수 있거든요. 그래서 단순히 취득세만 볼 것이 아니라, 전체적인 세금 플랜을 고려해야 해요.

4. 재개발 입주권 증여 시 취득세 신고 및 납부 절차

재개발 입주권 증여 시 취득세는 증여 계약일로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 신고하고 납부해야 합니다. 이때 과세표준은 토지분과 건물분을 각각 산정하여 적용하며, 증여계약서, 토지 등기부등본, 조합원 입주권 관련 서류, 감정평가서(있는 경우) 등 필요한 서류를 구비해야 합니다. 기한 내에 신고 및 납부를 하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으므로, 꼼꼼하게 준비하는 것이 중요합니다.
취득세 신고 및 납부 절차는 다음과 같아요.

1. 증여 계약일 확인: 증여 계약을 체결한 날짜를 기준으로 60일 이내에 신고 및 납부를 마쳐야 해요. 이 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)와 납부 지연 가산세(일 0.022%)가 부과될 수 있으니 절대 놓치면 안 돼요.
2. 과세표준 산정: 토지분과 건물분을 구분하여 과세표준을 산정해야 해요. 토지분은 개별공시지가를, 건물분은 조합원 분양가 중 건물분 금액이나 감정평가액을 기준으로 삼을 수 있어요. 만약 감정평가를 받았다면 그 금액이 우선 적용될 가능성이 높아요.
3. 필요 서류 준비: 증여계약서, 토지 등기부등본, 조합원 입주권 관련 서류(조합원 확인서 등), 증여받는 사람의 주민등록등본, 감정평가서(있는 경우) 등이 필요해요. 관할 지자체에 따라 추가 서류를 요청할 수도 있으니 미리 확인하는 게 좋겠죠.
4. 신고 및 납부: 준비된 서류를 가지고 관할 시·군·구청 세무과에 방문하여 취득세를 신고하고, 고지받은 세액을 은행이나 위택스(Wetax)를 통해 납부하면 돼요.

재개발 입주권은 일반 주택과는 다른 복잡한 세금 구조를 가지고 있기 때문에, 증여를 계획하고 있다면 반드시 전문가와 상담하여 정확한 세액을 확인하고 절세 방안을 모색하는 것이 중요해요. 자칫 잘못하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있거든요.
(참고자료: 지방세법, 조세특례제한법)