시가보다 낮게 부담부증여하면 추징될까 | 기준가액 적용 방식

시가보다 낮게 부담부증여하면 추징될 수 있는 이유는 증여세법상 시가 평가 원칙 때문이다. 특히 증여재산의 가액을 평가하는 과정이 복잡하고 적용 기준이 세분화되어 있어 이해하기 어려운 부분이 많다. 이 글에서는 시가보다 낮게 부담부증여 시 추징되는 핵심 원리와 기준가액 적용 방식을 정리한다.

✔ 핵심 요약

- 시가 미달 증여 시 추징 가능
- 시가와 평가액 차이 기준
- 보충적 평가 방법 적용
- 증여세 과세표준 재산정

📑 목차

• 1. 시가보다 낮게 부담부증여 시 추징되는 이유와 기준
• 2. 증여재산 기준가액 적용 방식의 이해
• 3. 부담부증여 시 채무 공제와 증여세 산정
• 4. 추징을 피하기 위한 증여 전략 및 주의사항

 

1. 시가보다 낮게 부담부증여 시 추징되는 이유와 기준

시가보다 낮게 부담부증여 시 추징되는 현상은 증여재산 평가액이 시가에 미달할 경우 과세표준이 재산정되는 구조다. 특히 시가와 증여재산 평가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 추징 기준이 적용된다. 과세당국은 증여 당시의 객관적인 시가 데이터를 기준으로 증여재산 평가액을 판단해 추가 증여세 부과 결과를 결정한다.
증여세법에서는 증여재산의 가액을 평가할 때 시가 평가 원칙을 최우선으로 삼고 있어요. 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 가격을 말하죠. 만약 증여자가 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 증여하면, 과세당국은 이를 부당행위로 보고 증여세를 다시 계산해서 추징할 수 있거든요.
구체적으로 상속세 및 증여세법 시행령 제29조에 따르면, 시가와 증여재산 평가액의 차이가 시가의 30%에 상당하는 금액과 3억 원 중 적은 금액 이상인 경우, 그 차액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 추가로 부과해요. 예를 들어, 시가 10억 원짜리 부동산을 6억 원에 부담부증여했다고 가정해볼게요. 시가의 30%는 3억 원이고, 3억 원 중 적은 금액은 3억 원이죠. 시가와 증여가액의 차이는 4억 원(10억 원 - 6억 원)이니까, 이 4억 원이 3억 원보다 크기 때문에 추징 대상이 되는 거예요. 이 경우, 4억 원에 대한 증여세가 추가로 부과될 수 있다는 거죠.
이런 규정은 증여세를 회피하려는 목적으로 재산 가액을 낮게 신고하는 것을 방지하기 위한 거예요. 부담부증여는 채무를 함께 넘기는 방식이라 증여가액이 낮아지는 효과가 있지만, 그렇다고 해서 시가를 무시하고 너무 낮게 평가하면 안 된다는 점을 명심해야 해요.

2. 증여재산 기준가액 적용 방식의 이해

증여재산의 기준가액 적용 방식은 시가를 파악하기 어려운 경우에 활용되는 보충적인 평가 방법이에요. 시가가 명확하게 확인되지 않을 때, 법에서 정한 기준에 따라 재산 가액을 산정하는 거죠.
가장 우선적으로 적용되는 건 역시 시가예요. 증여일 전후 6개월 이내에 해당 재산의 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매 사실이 있다면 그 가액을 시가로 봐요. 하지만 이런 거래 사례가 없거나 시가를 파악하기 어려운 경우가 많잖아요? 그럴 때 보충적 평가 방법을 사용하게 돼요.
보충적 평가 방법은 재산의 종류에 따라 달라져요.

1. 토지: 개별공시지가를 기준으로 평가해요.
2. 건물: 국세청장이 고시하는 건물 기준시가를 적용하죠.
3. 주식: 상장주식은 증여일 전후 2개월간의 최종 시세가액 평균액을, 비상장주식은 순자산가치와 순손익가치를 복합적으로 고려해서 평가해요.

여기서 중요한 건 감정평가예요. 시가가 불분명할 때 공신력 있는 감정평가기관의 평가액은 시가로 인정받을 수 있거든요. 특히 부동산처럼 시가 판단이 어려운 자산은 증여 전에 두 곳 이상의 감정평가기관으로부터 감정평가를 받아 그 평균액을 증여재산 가액으로 활용하는 것이 추징 위험을 줄이는 효과적인 방법이 될 수 있어요. 감정평가액은 보충적 평가액보다 우선 적용되기 때문에, 시가에 준하는 객관적인 가액으로 인정받을 수 있다는 장점이 있죠.
결론적으로, 증여재산 평가의 우선순위는 시가 > 감정평가액 > 보충적 평가액 순서라고 이해하면 돼요. 시가보다 낮게 부담부증여를 계획한다면, 이 평가 순서와 방법을 정확히 이해하고 적용하는 것이 중요하겠죠.

3. 부담부증여 시 채무 공제와 증여세 산정

부담부증여는 증여자가 증여재산과 함께 해당 재산에 담보된 채무까지 수증자에게 이전하는 방식이에요. 이 경우, 증여세는 증여재산 가액에서 수증자가 인수한 채무액을 공제한 금액에 대해서만 부과되죠. 언뜻 보면 증여세 부담을 크게 줄일 수 있는 좋은 방법처럼 보일 수 있어요.
하지만 여기서 간과하면 안 되는 중요한 점이 있어요. 수증자가 채무를 인수하는 부분은 증여자의 입장에서는 채무를 변제받은 것과 동일하게 보아 양도소득세가 과세될 수 있다는 거예요. 즉, 증여자는 채무액만큼 재산을 유상으로 양도한 것으로 간주되어 양도소득세를 내야 할 수도 있다는 거죠.
예를 들어, 시가 10억 원의 아파트에 4억 원의 담보대출이 있는 경우를 생각해볼게요. 이 아파트를 자녀에게 부담부증여하면서 4억 원의 대출도 함께 넘겨준다면, 자녀는 6억 원(10억 원 - 4억 원)에 대해서만 증여세를 내게 돼요. 하지만 증여자인 부모는 4억 원의 채무를 자녀에게 넘김으로써 4억 원만큼의 양도소득이 발생한 것으로 간주되어 양도소득세를 계산해야 하는 거죠.
이러한 부담부증여의 세금 산정 방식은 증여세와 양도소득세라는 두 가지 세금을 동시에 고려해야 하기 때문에 매우 복잡해요. 단순히 증여세만 줄이려다가 예상치 못한 양도소득세 폭탄을 맞을 수도 있거든요. 따라서 부담부증여를 계획할 때는 반드시 전문가와 상담하여 증여세와 양도소득세를 종합적으로 검토하고, 가장 유리한 방안을 찾아야 해요.

4. 추징을 피하기 위한 증여 전략 및 주의사항

시가보다 낮게 부담부증여를 하더라도 추징을 피하고 싶다면, 몇 가지 전략과 주의사항을 꼭 지켜야 해요. 핵심은 객관적인 재산 평가와 투명한 절차에 있거든요.

1. 전문 감정평가 활용: 시가 판단이 어려운 부동산 등은 증여 전에 반드시 공신력 있는 감정평가기관 두 곳 이상에서 감정평가를 받는 것이 좋아요. 이 감정평가액은 과세당국이 시가로 인정할 가능성이 높기 때문에, 추징 위험을 크게 줄일 수 있죠. 감정평가액이 시가와 크게 차이 나지 않도록 하는 것이 중요해요.
2. 증여가액의 합리적 산정: 시가와 증여가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않도록 주의해야 해요. 이 기준을 넘어서면 추징 대상이 되기 때문에, 증여가액을 정할 때 이 부분을 반드시 고려해야 하죠.
3. 채무의 명확한 입증: 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무는 그 사실이 명확하게 입증되어야 해요. 대출 계약서, 이자 납입 내역 등 객관적인 증빙 자료를 철저히 준비해야 하죠. 만약 채무 인수가 형식적이라고 판단되면, 해당 채무액까지 증여재산 가액에 포함되어 증여세가 부과될 수 있거든요.
4. 세무 전문가와 상담: 증여세는 복잡하고 개별 상황에 따라 적용되는 법규가 달라질 수 있어요. 따라서 증여를 계획하기 전에 반드시 세무사 등 전문가와 상담하여 자신의 상황에 맞는 최적의 증여 전략을 수립하고, 예상되는 세금 부담과 추징 위험을 미리 파악하는 것이 현명해요.

이러한 노력 없이 단순히 시가보다 낮게 증여하면 추징될 가능성이 매우 높아요. 사전에 철저히 준비하고 전문가의 도움을 받는 것이 무엇보다 중요하더라고요.
시가보다 낮게 부담부증여를 할 경우, 증여세법상 시가 평가 원칙에 따라 추징될 수 있다는 점을 명심해야 해요. 특히 시가와 증여재산 평가액의 차이가 일정 기준을 초과하면 추가 증여세가 부과될 수 있으니 주의해야 하죠. 증여재산의 기준가액 적용 방식은 시가, 감정평가액, 보충적 평가액 순으로 적용되며, 부담부증여 시에는 채무 공제와 함께 양도소득세 문제도 함께 고려해야 해요. 따라서 추징을 피하기 위해서는 전문 감정평가를 활용하고, 증여가액을 합리적으로 산정하며, 채무를 명확히 입증하고, 무엇보다 세무 전문가와 상담하여 철저히 준비하는 것이 중요하더라고요.

(참고자료: 국세청 상속증여세법 해설)